L’impact touristique des attentats de Paris et de Bruxelles permet-il aux locataires commerciaux du centre-ville de Bruxelles d’obtenir en justice la révision à la baisse de leur loyer[1] ?

(J.P. Bruxelles, 1er canton, 16 février 2017, inédit, R.G. 16A396)

 

I.                    Les faits

Un commerçant exploitant un commerce Horeca situé dans le centre-ville de Bruxelles entame une action devant le Juge de paix du 1er canton de Bruxelles en vue d’obtenir un abattement de loyers pour la période troublée qu’a connue la Ville de Bruxelles entre les mois de novembre 2015 et la première moitié de l’année 2016 suite aux attentats de Paris et de Bruxelles.

Etabli en plein cœur de Bruxelles et vivant du tourisme, le commerçant, à l’instar de bon nombre de commerces Horeca du centre-ville, a essuyé une perte conséquente de chiffre d’affaires au cours de cette période, l’empêchant de payer la totalité de son loyer, dont le montant avait précisément été fixé en fonction de la présence massive de touristes à proximité des lieux loués.

Les touristes n’étant plus au rendez-vous, se posait donc la question de savoir si, en l’état actuel du droit belge, ces évènements exceptionnels étaient de nature à permettre au locataire d’obtenir une baisse de son loyer en dehors du cadre prévu par l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux (qui, pour rappel, autorisent les parties à demander au juge de paix la révision triennale du loyer, à charge d'établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l'immeuble loué est supérieure ou inférieure d'au moins 15 p.c. au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision).

Plusieurs bases juridiques, que nous allons évoquer ci-après, pouvaient potentiellement fonder ou invalider cette demande[2].

 

II.                  La force majeure ou la cause étrangère libératoire

Selon la meilleure doctrine, la force majeure peut être définie comme « un évènement à caractère insurmontable, et selon certains imprévisible, indépendant de toute faute du débiteur, qui empêche ce dernier d’exécuter ses obligations ou de se conformer aux normes exclusives de faute, tout en restant dans les limites de la diligence que l’on peut attendre de lui » (P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, t. II, 2010, Bruxelles, Bruylant, p. 966).

Pour être retenu comme un cas de force majeure, l’événement doit donc rendre l’exécution de l’obligation (en l’occurrence le paiement du loyer) impossible.

Il est ainsi enseigné que la force majeure n’est d’aucune utilité pour le débiteur d’une chose fongible (librement interchangeable) puisque, sauf l’hypothèse d’un genre limité dont tous les exemplaires sont devenus indisponibles (par exemple une œuvre unique qui aurait été détruite), il sera toujours possible au débiteur d’honorer son engagement. Or, la dette de somme n’est rien d’autre qu’une dette portant sur une chose librement interchangeable (argent).

De plus, la force majeure se borne à libérer totalement, définitivement ou provisoirement, le débiteur de son obligation (suspension ou libération totale). Elle n’investit pas le juge du pouvoir d’adapter les clauses du contrat au nouveau contexte factuel (suspension ou libération partielle).

Or, en l’espèce, le commerçant postulait une baisse de loyer, soit un abattement partiel.

Les conditions d’application de la force majeure n’étant pas réunies, cette théorie ne permettait donc pas de fonder la demande du locataire.

 

III.                La théorie de l’imprévision

Selon la Cour de la cassation, l’imprévision peut être définie comme une « théorie qui tend à faire admettre qu’en toute matière, la partie lésée par un contrat peut être déliée de ses engagements lorsque des évènements extraordinaires, échappant à toute prévision au moment où le contrat a pris naissance, en ont altéré si profondément l’économie, qu’il soit certain qu’elle n’aurait pas consenti à assumer l’aggravation des charges qui en résulte. ». (Cass., 14 avril 1994, Pas. I, p. 65)

Cette théorie, séduisante et collant parfaitement au cas d’espèce, permet donc d’adapter un contrat lorsque des évènements postérieurs à sa conclusion rendent l’exécution de la convention, non pas impossible mais excessivement lourde pour une des parties.

L’imprévision a été rejetée par la Cour de cassation (Cass., 14 avril 1994, Pas. I, p. 65). Celle-ci a toutefois été consacrée légalement dans des cas particuliers, tel que, notamment, l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux autorisant le preneur à solliciter la révision triennale du loyer à certaines conditions.

En l’état actuel du droit belge et à défaut de se trouver dans l’un des cas légaux d’application de l’imprévision, le juge de paix a donc estimé que cette théorie ne pouvait être valablement invoquée par le locataire.

 

IV.               La théorie de l’abus de droit

La Cour de cassation distingue plusieurs cas d’abus de droit :

(i)                 exercer un droit dans le but de nuire ;

(ii)               exercer son droit de la manière la plus dommageable lorsqu’il existe différentes façon d’exercer ce droit et sans que ce choix ne soit justifié par un intérêt raisonnable et suffisant ;

(iii)             exercer un droit alors que l’avantage obtenu dans le chef du titulaire du droit est sans commune mesure avec le préjudice corrélatif de l’autre partie.

Dans ce cadre, le commerçant se fondait sur le dernier cas d’application, lequel impose au créancier un devoir de modération dans l’exercice de ses prérogatives contractuelles.

Se posait donc la question de savoir si exiger la totalité du loyer convenu dans le contexte des attentats et de la désertification de la Grand-Place qui s’en est suivi n’était pas abusif, et ce d’autant que le bailleur n’était autre qu’un pouvoir public qui, bien qu’agissant dans un cadre privé, était particulièrement bien placé pour apprécier les difficultés des commerçants du centre.

Sur ce point, le juge de paix a jugé que :

« Force est de constater que - le locataire - n’établit pas qu’une des hypothèses reprises ci-dessus est remplie.

 L’intention de nuire n’est pas établie. Le droit n’est pas détourné de sa fonction. Il n’y a pas de disproportion entre le préjudice causé et l’avantage recherché. Il n’y pas différentes manières d’exercer son droit.

 En l’espèce, - le bailleur - réclame seulement le paiement de son loyer, en vertu du contrat de bail avenu entre les parties. Il ne réclame rien de plus. Le locataire - ne manifeste pas le désir de quitter les lieux loués. Cette proposition n’a pas été formulée. Ce n’est donc pas - au bailleur - d’indemniser sa locataire d’une perte de clientèle. 

 

V.                 L’incidence de l’article 1725 du Code civil

En vertu de l’article 1725 du Code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance.

En l’espèce, le bailleur estimait que le dommage dont se plaignait le locataire était « le fait d’un tiers » au sens de l’article 1725 du Code civil en manière telle qu’il n’était pas tenu d’indemniser ce dernier.

Suivant en cela la position du locataire, le juge de paix a jugé que la situation à laquelle ont été confrontés les commerçants bruxellois n’entrait pas dans le champ d’application de cette disposition.

En effet, selon ce dernier, « la situation trouve son origine dans un phénomène beaucoup plus large qui consiste à utiliser la violence meurtrière à l’égard de civils afin de créer un climat d’insécurité pour satisfaire une haine à l’égard d’un système ».

De plus, le juge de paix relève que « le dommage n’est pas causé directement par ce tiers à l’égard du locataire ».

 

VI.               La demande de termes et délais

 En l’absence de fondement légal à la révision du loyer et tenant compte de la situation exceptionnelle à laquelle ont été confrontés les commerçants bruxellois, le juge de paix s’est montré particulièrement souple dans la demande subsidiaire de termes et délais formée par le locataire en permettant à ce dernier d’apurer sa dette locative sur une période de près de 5 ans[3].

 

VII.             Conclusion

Même si le locataire n’a pu obtenir gain de cause sur le principe de l’abattement de loyer, son action s’est néanmoins révélée utile en ce qu’elle lui a permis d’obtenir un plan d’apurement généreux.

L'impact touristique des attentats a donc été pris en considération par le juge dans le cadre des facilités de paiement accordées au preneur.

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[1] Dans la mesure où l’auteur est intervenu dans le litige en tant que conseil d’une des deux parties, la présente note revêt un caractère vulgarisateur et n’a aucune prétention critique et scientifique.

[2] Sous réserve de la théorie de la caducité du fait de la disparition de la cause (mobile(s) déterminant(s)) que nous n’examinerons pas dans la présente note.

[3] Si les facilités de paiement ont été accordées dans la motivation de la décision, elles n’ont cependant pas été reprises dans le dispositif du jugement.